閱讀

房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險(xiǎn)在于估價(jià)機(jī)構(gòu)是否按照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015）和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房〔2006〕8號(hào)）規(guī)定的估價(jià)作業(yè)程序。一般情況下，估值風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下三點(diǎn)：

1．是否進(jìn)行實(shí)地查勘,盡職調(diào)查

實(shí)地查勘、核實(shí)抵押物的真實(shí)性是估價(jià)師必須親自做的核心工作之一。也有少數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，實(shí)行“走過(guò)場(chǎng)式”房產(chǎn)評(píng)估：不去現(xiàn)場(chǎng)查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實(shí)信息，比如：實(shí)際樓層與房產(chǎn)證所載不符，實(shí)際房產(chǎn)已滅失等。例如：以前我公司復(fù)估一個(gè)底商價(jià)格，估價(jià)對(duì)象是南開(kāi)區(qū)萬(wàn)德莊大街某住宅小區(qū)一樓的底商，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實(shí)地查勘，此估價(jià)對(duì)象樓下尚有一層，此估價(jià)對(duì)象需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后進(jìn)入，和正常一樓的底商有不同的出入口。經(jīng)實(shí)地查勘，可知估價(jià)對(duì)象價(jià)值和正常臨街的一樓底商相差甚遠(yuǎn)。

查勘不充分也同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。尤其是估價(jià)對(duì)象建筑物較多時(shí)，估價(jià)人員更應(yīng)該盡職調(diào)查。例如：

（1）某工業(yè)廠房有一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物。在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，因此此建筑物評(píng)估值為零；因?yàn)槎愉摻Y(jié)構(gòu)建筑物不在房本記載，無(wú)法辦理他項(xiàng)登記，不在本次估價(jià)范圍內(nèi)，因此也不能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。

（2）某銀行放貸抵押的房地產(chǎn)在進(jìn)行查封時(shí)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)根本不存在。某住宅小區(qū)最高層數(shù)為六層，而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯(cuò)誤明顯是委托方惡意造假，只要估價(jià)師進(jìn)行查勘就不會(huì)存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價(jià)人員一定要遵守估價(jià)程序，親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞。

實(shí)地查勘、核實(shí)抵押物的真實(shí)性是估價(jià)師必須親自做的核心工作之一。也有少數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)違反職業(yè)道德，實(shí)行“走過(guò)場(chǎng)式”房產(chǎn)評(píng)估：不去現(xiàn)場(chǎng)查勘。這樣做有可能隱藏抵押物的真實(shí)信息，比如：實(shí)際樓層與房產(chǎn)證所載不符，實(shí)際房產(chǎn)已滅失等。例如：以前我公司復(fù)估一個(gè)底商價(jià)格，估價(jià)對(duì)象是南開(kāi)區(qū)萬(wàn)德莊大街某住宅小區(qū)一樓的底商，房產(chǎn)證上明確載明樓層為一樓。經(jīng)實(shí)地查勘，此估價(jià)對(duì)象樓下尚有一層，此估價(jià)對(duì)象需要從小區(qū)內(nèi)部上坡后進(jìn)入，和正常一樓的底商有不同的出入口。經(jīng)實(shí)地查勘，可知估價(jià)對(duì)象價(jià)值和正常臨街的一樓底商相差甚遠(yuǎn)。

查勘不充分也同樣會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。尤其是估價(jià)對(duì)象建筑物較多時(shí)，估價(jià)人員更應(yīng)該盡職調(diào)查。例如：

（1）某工業(yè)廠房有一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，并在此建筑物所在位置上重新建造二層鋼結(jié)構(gòu)建筑物。在進(jìn)行抵押評(píng)估時(shí)，一層混合結(jié)構(gòu)建筑物已滅失，因此此建筑物評(píng)估值為零；因?yàn)槎愉摻Y(jié)構(gòu)建筑物不在房本記載，無(wú)法辦理他項(xiàng)登記，不在本次估價(jià)范圍內(nèi)，因此也不能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。

（2）某銀行放貸抵押的房地產(chǎn)在進(jìn)行查封時(shí)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)根本不存在。某住宅小區(qū)最高層數(shù)為六層，而抵押物為第七層的房屋。這樣的錯(cuò)誤明顯是委托方惡意造假，只要估價(jià)師進(jìn)行查勘就不會(huì)存在這種明顯瑕疵的漏洞。因此估價(jià)人員一定要遵守估價(jià)程序，親自到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查勘，查勘不僅僅是拍照，不能由委托方代勞。

2．核實(shí)權(quán)屬資料

對(duì)于委托方提供的權(quán)屬資料等信息，估價(jià)機(jī)構(gòu)有義務(wù)核實(shí)其真?zhèn)涡浴?016年12月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》明確規(guī)定：“委托人提供的相應(yīng)的、所需的材料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)有核查和驗(yàn)證的義務(wù)，要對(duì)評(píng)估報(bào)告的真實(shí)性負(fù)責(zé)”。

資產(chǎn)評(píng)估法的實(shí)施把資料真實(shí)性的責(zé)任全部拿到估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)身上來(lái)，就算是委托人惡意造假，如果估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有盡到相應(yīng)責(zé)任，出了問(wèn)題也必須承擔(dān)責(zé)任，所以估價(jià)機(jī)構(gòu)必須核實(shí)資料的真假虛實(shí)。

例如，對(duì)于出租的商業(yè)房產(chǎn)，權(quán)利人提供的租賃合同，估價(jià)師一定要認(rèn)真核實(shí)，看看合同條款是否符合實(shí)際情況，租金是否客觀合理。還有一些產(chǎn)權(quán)資料信息是否與實(shí)際查勘情況相符，若不符，需要估價(jià)人員與銀行相關(guān)人員進(jìn)行溝通提醒，在房地產(chǎn)抵押評(píng)估報(bào)告中進(jìn)行披露，給出風(fēng)險(xiǎn)提示。近期有一筆項(xiàng)目，估價(jià)對(duì)象位于河西區(qū)某獨(dú)棟辦公樓，合同租金12元/平方米·天，信貸人員也已經(jīng)核實(shí)企業(yè)流水，確定該租賃合同和流水一致，覺(jué)得是真實(shí)的租賃情況。但是我公司估價(jià)師經(jīng)過(guò)對(duì)該抵押物的坐落位置、業(yè)態(tài)、規(guī)模進(jìn)行分析、對(duì)比，認(rèn)為該租賃合同租金明顯偏高，并告之信貸人員我司認(rèn)定合理的租金水平范圍。也就是說(shuō)，有些手續(xù)合法合規(guī)，但不一定合理，這個(gè)合理，也需要估價(jià)師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)結(jié)合數(shù)據(jù)庫(kù)作出判斷，切不可盲目采信。

3．評(píng)估值過(guò)高

有些估價(jià)機(jī)構(gòu)唯利是圖，串通客戶或信貸經(jīng)理，高估套現(xiàn)。當(dāng)事人拿著這個(gè)價(jià)值虛高的評(píng)估報(bào)告去尋求貸款，就存在給行里造成貸款損失的案例。這種情況在規(guī)模小一點(diǎn)或者實(shí)力差一點(diǎn)的評(píng)估企業(yè)是可能存在的。一些估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有投入研發(fā)經(jīng)費(fèi)去購(gòu)買(mǎi)數(shù)據(jù)、采集數(shù)據(jù)、挖掘并分析數(shù)據(jù)，就從互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)去查一些相近的房地產(chǎn)掛牌價(jià)，然后進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，出高值時(shí)就選擇掛牌價(jià)高的案例，造成與實(shí)際成交價(jià)格不符。

房地產(chǎn)押品估值風(fēng)險(xiǎn)還要考慮房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。變現(xiàn)能力一般和市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)自身特點(diǎn)有關(guān)。如果市場(chǎng)正處于上升階段，價(jià)格上漲時(shí)期，則押品較容易變現(xiàn)；相反，如果價(jià)格在下滑，押品就不容易變現(xiàn)。房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)主要包括：是否通用、是否有轉(zhuǎn)讓分割性、體量大小、區(qū)位狀況等，都會(huì)影響押品的變現(xiàn)能力。

總之，除了尋找合作良好、風(fēng)控體系健全的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作之外，還建議銀行從多方面控制估值風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的防控措施，定期對(duì)押品做批量復(fù)估，確保抵押物真實(shí)存在、抵押價(jià)值變化情況可控，以減少信貸風(fēng)險(xiǎn)；將業(yè)務(wù)管控規(guī)則嵌入信息系統(tǒng)，加強(qiáng)系統(tǒng)制約，防范房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。